こんにちは、くろしば司法書士事務所です。
先日、商業登記の話を書いたので、本日は不動産登記について。
なんでこんなモノがあるのか、は、まあなんとなくわかりますよね。
Aさんが甲土地を買おうと思うけれど、所有者だというBさんが本当に甲土地の所有者なのか、とか、Bさんが所有者だとしても、甲土地に抵当権がついていたら、そのまま買うのは危ないですよね（借金のカタに取られて競売されちゃうかも！）。また、Aさんは甲土地を買って自分の家を建てたいのに、甲土地に地上権や賃借権がついていると、甲土地を買っても好きに使うことができません。
だけど、土地には「持ち主は〇〇さんです」とか、「抵当権ついてます」とか書いてないので、見ただけではわからない。それどころか、どこまでが甲土地かもわからないのが普通です。そのため、土地や建物（以下、不動産といいます）について、持ち主だとか、どんな権利がついているのかを誰もがわかるようにしよう、というのが不動産登記の主な目的です。
ちょっと堅苦しいですけど、不動産登記法という法律の第一条には、「この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする」とあります（ちなみに、だいたい法律の第一条というのは、その法律が何のためにあるのか、が書いてあることが多いので、その法律の理解に役立ちます）。
条文に出てきた「公示」っていうのは、だれでも見たり知ったりできるようにすること、と考えればよいです。「不動産の表示」っていうのは、不動産登記簿の見かたで書きましたが、その不動産がどこにあってどんなものかを表す表題部のことです。
ただ、不動産登記という制度には、公示力はあるけど公信力はない、とされています。
「公信力」っていうのは、「公示されている権利を信頼して取引したヒトは、その公示に対応する権利を取得できます」というもの。ちょっとわかりにくいですよね。私も最初、これについて学習したとき「なんのこっちゃ？」と思いました。
大雑把に言うと、甲土地のホントの持ち主Aさんが知らない間に、地面師Xが甲土地の登記を自分の名義に変えて、Bさんに売ったとします。Bさんは登記を信用して甲土地を買ったので、甲土地はBさんのものになる、というのが登記に公信力がある場合です。だけどこれだと、Aさん悪くないのに、Aさんは甲土地の持ち主じゃなくなるんです。AさんとBさん、どっちを守りましょう？という問題が発生します。で、日本の場合は権利の登記をするとき、法務局の登記官さんは、基本提出された書類上の審査しかしません。現地まで行って、「この土地あなたのものですか？」とか調査しないんですよ（そこまでする時間も費用も人的余裕もありません）。なので、登記されたことが真実だとは１００％言い切れないから、「公信力はない」としているのです。つまり、Aさんを守る方を優先しているのですね。
こんなふうに、登記に公信力はないのですが、「対抗力」はあります。これ、不動産登記簿の見かたのところで書いた二重譲渡で、登記せずにほっぽってたBさんは、あとから買って先に登記したCさんに負けちゃうって話です。先に登記したCさんがBさんに対して「甲土地は私のですよ」と言えるのが対抗力。
つまり、やれることをやらなかったヒトは、守らなくてもいいよね、というのが対抗力の考え方です。
こんなふうに、不動産登記は不動産について公示をし、また対抗力を持たせることで、不動産についての権利を守り、不動産取引が安全にすみやかに行えるようにするためのシステムというわけです。
ただし、公信力はないので、不動産取引をするときは登記だけを信用せず、色々調査するのが基本。仲介の不動産屋さんが現地調査等をしたり、会社さんが買主なら、買主みずから現地確認だけでなく、周辺の聞き込みをすることもあります（実際、積水の事件では、積水以外に話を持ちかけられた会社さんが、自社の調査で怪しい、と思って被害を免れています）。そして登記を請け負う司法書士は決済に際して、当日の本人確認だけでなく、場合によっては事前に印鑑証明書や免許証等のコピーをいただくなどして事前確認をすることもありますし、司法書士自身が現地確認することもあります。それもこれも、公信力がないとはいえ、虚偽の登記を極力防いで、不動産登記というシステムの信用を保つため。また、売主さん買主さん双方が安全に取引できるようにするためです。
ですので、もし事前に求められても、「えー、先に印鑑証明書用意するのめんどくさーい」とか、「免許証当日でもええやん」と言わずに、ご協力くださいませ。万が一、を防ぐのが我々の仕事ですので、ご理解いただけましたら幸いです。
※参考文献
集中講義 不動産登記法［第３版補訂版］ 齋藤隆夫
民法（全）第３版 潮見佳男
民法Ⅰ［第４版］総則・物件総論 内田貴
地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団 森功
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